Joigny. La revitalisation d’une “Petite ville de demain” à l’aune de ses enjeux patrimoniaux : attractivité, sauvegarde et mise en valeur.

Couronnée de collines en lisière de la forêt d’Othe, la ville de Joigny étage ses ruelles sinueuses et ses monuments remarquables sur le flanc d’un éperon crayeux. Sa vue d’ensemble, ciselée de toitures en terre cuite, se reflète dans les eaux calmes de l’Yonne. La ville constitue un ensemble urbain de grand intérêt patrimonial, pourtant, son centre historique se voit dépérir : maisons à pans de bois peu ou mal entretenues, logements vacants, boutiques fermées, etc. La fin du XX^e siècle a amorcé un long déclin de la ville. La ville s’est peu à peu vidée et dégradée.

Depuis le Moyen-Âge, la ville a vécu en lien constant avec Paris par son achalandage en bois, et en vin notamment. Située aux franges de son aire urbaine, la ville peut-elle orienter ses stratégies d’attractivité comme une polarité connectée à la métropole, tout en restant ancrée au cœur de sa ruralité ? La rénovation du foncier du cœur de ville peut-elle répondre aux aspirations des Icaunais primo-accédants en offrant une alternative plus qualitative que l’habitat péri-urbain ? Mais aussi, à l’heure de télétravail, accueillir de nouvelles populations désireuses de quitter la grande métropole pour réinvestir cette petite ville de demain, au travers d’un mode de vie reterritorialisé ?

Face à l’urgence d’une situation sociale dans le cœur de ville vidé de ses commerces et de ses habitants, d’un parc bâti dont la dégradation s’accentue chaque jour un peu plus, la collectivité mobilise tous les acteurs et leviers possibles. Pour autant, cette nécessaire revitalisation et reconversion du cœur de ville n’a de sens que dans une perspective de mise en valeur de son patrimoine bâti, de ses paysages et monuments, de ce qui constitue sa richesse mais aussi son identité. La ville de Joigny constitue un cas paradigmatique. L’équipe municipale doit faire face à la complexité technique et financière des opérations à mener, en répondant à l’exigence de ne pas dénaturer la qualité urbaine et patrimoniale du cœur de ville.

Il importe pour l’architecte des bâtiments de France de cadrer les opérations en cours et à venir en s’appuyant sur une connaissance précise de la structure urbaine de la ville, de son intelligence constructive, de la qualité esthétique et pittoresque de ses articulations, afin d’éviter tout façadisme et démolition trop hâtive… en connaissance de la mécanique complexe qui régit ces montages de projet et, avec l’exigence de travailler en bonne intelligence avec les porteurs de projet, il est du rôle de l’architecte des bâtiments de France d’aider la collectivité et ses opérateurs à articuler leurs impératifs sociaux et économiques avec une qualité de restauration qui ne dénature pas le bâti patrimonial… et de veiller à ses enjeux de conservation ; dans le cadre règlementaire du plan de sauvegarde et de mise en valeur que nous allons interroger au fil des cas de figure rencontrés… Quelle est la validité du règlement d’urbanisme à l’heure où la ville, en proie à une dégradation massive de son bâti, cherche des solutions de restauration, de réhabilitation voire de reconstruction ?

Urgence sociale et patrimoniale

Une ville en urgence sociale et patrimoniale

La ville de Joigny, troisième pôle urbain du département, a été déclarée “ ville martyre de la RGPP ” (révision générale des politiques publiques) dans un rapport du Sénat en 2011. En quelques années, la ville a perdu sa caserne, son tribunal d’instance, son tribunal de commerce, sa maternité, sa chirurgie, son poste de police.

Dans le centre historique, un nombre important de logements ne répond plus aux normes de sécurité́, d’accessibilité́ et de salubrité. Le bâti est peu à̀ peu délaissé́ ou alors souvent mal réhabilité́ par des bailleurs peu scrupuleux. La dégradation de l’état du bâti ancien composé majoritairement de maisons à pans de bois, est particulièrement préoccupante. Cette situation attire une population très fragile, échappant souvent au dispositif d’accompagnement social. Le tissu urbain du centre historique de Joigny est un corps urbain très dense, constitué de parcelles de taille très réduite. L’ensemble est dans un état particulièrement dégradé. L’imbrication du bâti et parfois de son enclavement peuvent compliquer la mise en œuvre des travaux (une grande proportion des bâtiments dégradés donne sur une cour ou une ruelle très étroite). Face à l’urgence d’une situation sociale dans le cœur de ville vidé de ses commerces et de ses habitants, d’un parc bâti dont la dégradation s’accentue chaque jour un peu plus, la collectivité mobilise tous les acteurs et leviers possibles, autour d’actions programmées dans le cadre de la convention Petites villes de demain.

Renforcer l’attractivité de la polarité urbaine, un premier bilan de l’ORT.

La commune de Joigny a signé́ une convention Petites villes de demain en 2022 avec pour axe majeur la reconquête de son centre-ville. La sauvegarde et la mise en valeur de son patrimoine bâti, menacé par l’abandon et la dégradation en constituent l’enjeu essentiel. Préserver le patrimoine bâti. Améliorer la qualité de l’habitat privé dans le centre historique. Le second volet d’action est coercitif ; au travers du permis de louer, la collectivité exerce un contrôle plus efficace sur les marchands de sommeil et la mise en place du Comité de traitement de l’habitat indigne.

Enfin pour lutter contre la dégradation du bâti en cœur de ville, une Opération de restauration immobilière (ORI) a été lancée. La collectivité ne souhaite pas faire des expropriations en nombre, car elle n’aurait pas les moyens de prendre en charge les opérations de restauration qui s’ensuivent. De plus, la collectivité se heurte aux difficultés de retrouver les ayants droits de biens sans maîtres qui menacent ruine.

La principale difficulté de la ville consiste à faire venir des investisseurs privés en nombre pour compléter les moyens engagés par la puissance publique.

Requalifier les îlots

Une stratégie de renouvellement urbain doit être mise en place, à l’échelle de l’îlot et non de l’immeuble. Dans le cadre de l’opération de revitalisation du territoire et de l’OPAH/RU, la collectivité mène le projet de requalification de trois îlots stratégiques dans son centre historique. Il est apparu que le document graphique du PSMV ainsi que certains articles du règlement risquent de compromettre leur réalisation. La collectivité souhaite donc engager une modification du PSMV. Celle-ci concerne des ajustements ponctuels du document graphique, ainsi que des modifications mineures de sa réglementation qui sont autant de points bloquants pour la réalisation des trois opérations.

Morphogenèse

Historique du PSMV et projet de modification. La promenade au travers de l’entrelac des ruelles escarpées de Joigny est une expérience riche en découvertes : le tissu urbain est quasiment intact depuis sa reconstruction après l’incendie de 1530, principalement constitué de petites parcelles en lanière. La composition du bâti qui constitue le centre ancien s’organise à travers un maillage dense de rues et de ruelles directement relié avec les quais de l’Yonne et le pont vers la rive gauche. L’association de la topographie et de la finesse de son maillage viaire dégage des perspectives cadrées sur le grand paysage. Les coteaux couronnent la forme urbaine, et entre l’Yonne et la crête de l’éperon, les limites anciennes de la ville dense sont toujours perceptibles : matérialisées par les remparts et couronnées des tilleuls du mail.

Une ville historique constitue en soi un monument, mais elle reste en même temps un tissu vivant structuré selon un ordre permanent, à l’image d’une forêt… Ce qui structure une ville, c’est avant tout son réseau viaire, matérialisé par ses alignements de façades. À Joigny, certaines voies remontent au haut Moyen Âge et le réseau des cheminements et, à l’instar de ramifications végétales, sont l’empreinte au sol de la ville dans le temps. Pour conserver les fronts urbains, la réhabilitation du cœur de ville peut s’obtenir par l’intérieur, en éclaircissant les cœurs d’îlots.

Ville d’art et d’histoire, Joigny dispose d’un patrimoine bâti considérable et varié, avec notamment des maisons à pans de bois, des édifices civils et religieux, ainsi que des remparts. Son centre ancien comprend dix-neuf immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments historiques. Dès la fin des années 70, la vieille ville fait l’objet d’une attention particulière vis-à-vis de son patrimoine. Des analyses de l’ensemble de la ville ancienne sont réalisées par l’architecte Denis Froidevaux afin de mettre en évidence ses qualités et l’intérêt de la mise en place d’une protection du patrimoine architectural, mais il a fallu attendre 2016 pour que le PSMV soit approuvé par arrêté préfectoral. L’année suivante, le programme de rénovation du centre-ville est lancé. Un document de synthèse établi par la municipalité de Joigny décrit la stratégie et les outils d’action en délimitant notamment les îlots à rénover. Trois ans plus tard, dans un courrier adressé à la DRAC, et qui a pour objet la demande du fichier numérique du PSMV, le maire de l’époque et le président de la communauté de communes, M. Nicolas Soret qui deviendra le maire actuel, évoquent la « philosophie très conservatrice du PSMV » et sa prochaine révision nécessaire pour pouvoir renouveler le centre ancien.

La modification du PSMV sera l’occasion de réévaluer son règlement face aux enjeux à venir d’opérations de démolition/reconstruction. Ces types d’opérations risquent de se généraliser, du fait de la pression foncière que le “Zéro artificialisation nette” risque de provoquer sur les centres ville. Le règlement devra détailler les caractéristiques architecturales du bâti neuf, donner les règles précises d’implantation et s’intégrer dans la morphologie de la ville. En cas de regroupement de parcelles, le règlement devra être adapté pour faciliter le curetage des cœurs d’îlots et leurs adaptations aux normes contemporaines d’habitabilité (ascenseur, locaux techniques, halls, etc.)

Par ailleurs, le projet de modification du PSMV est l’occasion de réactiver la commission locale du SPR en en faisant un instrument de gouvernance autour des différents volets directement concernés par la politique de protection et de mise en valeur du patrimoine. Plus qu’une simple chambre d’enregistrement, la commission locale du SPR pourrait être le lieu où faire converger les différents thèmes et champs d’action pour définir un projet de ville axé sur la conservation, la mise en valeur mais aussi l’animation du secteur sauvegardé. Cette instance viendrait s’inscrire en complément des actions de développement menées dans le cadre de l’ORT.

Entre son historique cahoteux et les contraintes de l’agenda politique, le PSMV n’a pas bénéficié d’un portage politique très volontaire de la part des équipes municipales qui se sont succédées. Il est à noter un réel respect de tous les opérateurs des processus de décision et une profonde reconnaissance de la valeur patrimoniale de la ville de Joigny. Mais rien n’est intangible : cette bonne relation entre la collectivité et les services du ministère de la Culture pourrait évoluer à l’occasion d’un changement d’équipe municipale ou de tout autre facteur.

Perspectives

Le réchauffement climatique et la nécessité de réduire notre empreinte carbone nous posent le défi de revoir l’aménagement du territoire et d’une nécessaire réorientation de la politique publique en faveur des territoires ruraux. Revitaliser les centres-bourgs sur un urbanisme de proximité, polycentrique, compact, c’est aussi recréer de la cohésion sociale tout en préservant leur patrimoine naturel et culturel. À la crise écologique s’ajoute une crise de l’habitat sur l’ensemble du territoire. Rien ne semble arrêter l’expansion diffuse des grandes métropoles et il nous faudra réinvestir les centralités des villes historiques qui se sont progressivement diluées dans l’étalement urbain incontrôlé de ces dernières décennies. À l’aune des objectifs de la loi Climat et Résilience, le principal moyen de stopper l’artificialisation des sols est de recycler le foncier des moyennes et petites villes émaillées sur tout le territoire : bâtir sur le bâti.

Hypothèse : parmi les effets envisageables de la bonne application du Zéro artificialisation nette, les centres historiques pourraient-ils devenir l’objet d’une nouvelle pression foncière pour répondre à la crise du logement ? Si l’effet attendu est de mettre un frein à la surconsommation des sols naturels, ne risquerait-il pas d’accélérer une forte demande pour les centres-villes qui pourrait être difficile à articuler avec temps longs des opérations de restauration et la difficulté de trouver les entreprises compétentes pour ce faire ? Nous savons à quel point la restauration de ces bâtis traditionnels à pans de bois peut s’avérer plus onéreuse que des projets de démolition-reconstruction. Et « les arguments économiques sont le cheval de bataille des démolisseurs. »

C’est pourquoi, la modification du PSMV pourrait être l’occasion de mettre quelques garde-fous à même de tempérer les projets de démolition/reconstruction, en imposant de reconstruire sans dépasser le gabarit du bâtiment démoli et en respectant un certain nombre de caractéristiques architecturales. Dans le même temps, et afin de faciliter les futures opérations de requalification d’îlots, des assouplissements peuvent être introduits (adaptations aux normes contemporaines d’habitabilité, ascenseur, locaux techniques, halls, etc.)

Si un règlement de secteur sauvegardé ne fonctionne que sur la base d’une coopération entre les services de l’Etat et de la collectivité, la valeur de son cadre juridique, intemporelle, ancre ses grands principes dans le cours du temps, et introduit de l’immuable dans l’éphémère des conjonctures. La solidité du règlement repose dans sa pérennité qui perdure aux changements de mandature et des personnes missionnées, assurant une protection fiable du patrimoine urbain.

La valeur patrimoniale d’une ville comme Joigny est celle d’une accumulation de détails qui ne correspondent pas à un dessein global mais dont l’unicité, sa poétique, provient d’une stratification des formes et des usages dans le temps. Cette dimension historique de la forme de la ville est à mettre mieux en valeur par des actions et des diffusions documentaires et didactiques qui devraient concourir à une meilleure appropriation par tous de la logique de conservation. La défense réglementaire d’un secteur sauvegardé serait mieux comprise et acceptée si elle pouvait s’appuyer sur la construction d’un récit commun. La redynamisation de la commission locale du SPR, comme outil de gouvernance, autour de la modification du PSMV sera l’occasion de fédérer les volontés, dans un projet de ville.

La ville de Joigny a été bâtie et occupée par un peuple de bûcherons et de vignerons. Ces deux activités sont directement issues des ressources naturelles locales, de même que tous les matériaux de construction (pierre calcaire, terre cuite, bois, etc.) La ville de Joigny était une ville bio avant l’heure ! À la suite de l’incendie qui a ravagé la ville en juillet 1530, le comte Louis de Sainte Maure offrit aux Joviniens le droit de prendre dans la forêt d’Othe tout le bois nécessaire à la reconstruction de leurs habitations. On a reconstruit la ville sur elle-même, sur ses fondations médiévales. Les bâtisses en pans de bois ont été reconstruites sur une durée entre trente et cinquante ans pour l’essentiel, ce qui donne à la ville son caractère homogène et unique. La revitalisation de Joigny pourrait prendre sa source dans sa longue histoire.